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備受市場(chǎng)關(guān)注的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式落地。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。該政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。目前在一線(xiàn)熱點(diǎn)城市中，廣州、深圳已率先宣布落實(shí)該政策。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有助于促進(jìn)有效需求聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。新政策顯著降低了購(gòu)房者的置換成本，進(jìn)一步釋放了改善性住房需求，“賣(mài)一買(mǎi)一”交易可能隨之增加。由此，剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場(chǎng)將形成更多聯(lián)動(dòng)。

作為個(gè)人住房貸款政策的重要組成部分，“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行判定首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)。2016年四季度，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，部分一線(xiàn)熱點(diǎn)城市開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，只要居民曾貸款購(gòu)房，即便后續(xù)賣(mài)掉房子、結(jié)清貸款、在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)房，重新購(gòu)房時(shí)銀行仍按照二套房標(biāo)準(zhǔn)放貸?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”則反之。不論居民是否使用過(guò)貸款買(mǎi)房，只要在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房，銀行就按照首套房標(biāo)準(zhǔn)放貸。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策顯著降低了購(gòu)房者的置換成本。舉兩個(gè)例子。第一，某地居民因孩子出生、老人隨居等原因，打算把名下唯一、貸款購(gòu)買(mǎi)的65平方米住房置換成90平方米住房。若“認(rèn)房又認(rèn)貸”，他換房貸款的首付比例普遍為60%，根據(jù)貝殼研究院7月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，貸款利率平均為4.81%；若“認(rèn)房不認(rèn)貸”，他的首付比例普遍降至30%，貸款利率平均降至3.90%。第二，某居民曾在A城市貸款買(mǎi)房，后在B城市重新安家，若“認(rèn)房不認(rèn)貸”，該居民在B城市購(gòu)房將享受首套房信貸政策。

置換成本降低后，改善性住房需求將進(jìn)一步得到釋放，“賣(mài)一買(mǎi)一”交易可能回升。當(dāng)前，由于新政策落地時(shí)間較短，市場(chǎng)反應(yīng)有待進(jìn)一步觀(guān)察，但從歷史數(shù)據(jù)看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策在一定程度上降低了二手房市場(chǎng)的活躍度。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳、上海、北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%、49%，成交價(jià)格也出現(xiàn)了下跌或增速放緩。

若“賣(mài)一買(mǎi)一”交易回升，剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場(chǎng)將形成更多聯(lián)動(dòng)。一方面，從剛性住房需求的角度看，賣(mài)房者增加，二手房市場(chǎng)的供給增加，剛需者將擁有更多選擇。另一方面，從改善性住房需求的角度看，置換者賣(mài)房后，既可能購(gòu)買(mǎi)一手房，也可能繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)符合自身要求的二手房，一手房、二手房市場(chǎng)的需求均可能回升。

有效需求形成聯(lián)動(dòng)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售有所下滑，房企回款放緩，風(fēng)險(xiǎn)化解工作面臨諸多難點(diǎn)。1—7月，住宅銷(xiāo)售面積同比下降4.3%，截至7月末，住宅待售面積同比增長(zhǎng)19.5%。接下來(lái)，各地要在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，因城施策落實(shí)好“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，切實(shí)降低居民的購(gòu)房成本，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求；與此同時(shí)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整、優(yōu)化房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步釋放有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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