為進一步促進南寧市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，切實維護購房人合法權益，防范市場風險，11月16日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行辦公室、國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局辦公室、南寧市金融工作辦公室印發(fā)《南寧市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》。
《南寧市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》發(fā)布 點擊查看
一、起草背景
《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規(guī)定預售資金必須用于有關的工程建設，《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）要求“各地區(qū)要切實強化預售資金管理，完善監(jiān)管制度”。住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀保監(jiān)會于2022年1月聯(lián)合出臺規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管文件，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳、人民銀行南寧中心支行、廣西銀保監(jiān)局、自治區(qū)地方金融監(jiān)管局于2022年10月聯(lián)合出臺加強廣西商品房預售資金監(jiān)管工作等文件，均對商品房預售資金監(jiān)管工作提出了新要求，而南寧市住建局于2019年12月30日印發(fā)的《南寧市商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）部分條款和內容與住建部、住建廳的文件要求不相適應，應予修訂。為此，南寧市住建局組織修訂起草小組，經學習借鑒區(qū)內外部分城市的有效做法和先進經驗，結合住建部、住建廳的最新工作要求，起草了《南寧市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》（以下簡稱《細則》）。
二、主要內容
《細則》共七章分別為總則、開戶、額度、收存、使用、監(jiān)督管理、附則，具體條文共三十八條，對《規(guī)定》大部分條款內容進行了修改、完善和補充。與《規(guī)定》比較，《細則》在促進房地產市場健康發(fā)展、優(yōu)化營商環(huán)境、保障項目順利建設、維護購房人合法權益上得到了更好的體現(xiàn)，是新建商品房如期交付的安全保障，是惠企利民的重要體現(xiàn)。具體如下：
（一）招標確定監(jiān)管銀行
根據(jù)住建部、住建廳的文件精神，住建部門應當會同人民銀行分支機構、銀保監(jiān)部門通過公開招標方式確定預售資金監(jiān)測銀行和監(jiān)管銀行，建立監(jiān)管銀行名錄，此前已確定納入名錄的監(jiān)管銀行可按約定繼續(xù)使用。對監(jiān)管銀行名錄實施動態(tài)管理，及時淘汰不能履行商品房預售資金監(jiān)管職責及無法承擔商品房預售資金監(jiān)管工作的銀行。
（二）優(yōu)化監(jiān)管方式，保障?？顚Ｓ?/strong>
《細則》規(guī)定，采取“全額全程、流入流量、監(jiān)控監(jiān)管”方式，對所有預售資金的交存、使用都納入監(jiān)管，實行制度+技術的“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式。監(jiān)管機構設立全市統(tǒng)一的監(jiān)測專戶，監(jiān)測專戶收存的預售資金通過監(jiān)管平臺自動分配至監(jiān)管賬戶。預售資金的交存和使用都通過監(jiān)測專戶進行流轉，從源頭上強化預售資金的監(jiān)管。開發(fā)監(jiān)測平臺對監(jiān)測專戶進行監(jiān)測，利用信息化技術手段實現(xiàn)監(jiān)測專戶零停留、零余額、零人工管理。
（三）調整監(jiān)管額度和明確監(jiān)管資金
《細則》對監(jiān)管額度、監(jiān)管資金重新進行定義和調整。監(jiān)管額度不得低于工程建設預算總額（包括建筑安裝和配套建設等費用）的110%，每平方米建安造價指標不得低于本市最新公布的同類型結構的建設工程造價指標；新增了對全裝修交付項目裝修資金的監(jiān)管，將申報裝修工程價款的50%作為全裝修監(jiān)管額度。監(jiān)管額度內的資金為監(jiān)管資金。
（四）預售資金收存采用“一房一碼”技術
預售資金收存采用實時入賬管理，監(jiān)管平臺自動生成每套房屋的驗證碼，通過驗證碼存入監(jiān)測賬戶，存入監(jiān)測專戶的資金未標注房屋驗證碼的，資金原路退回。購房人交存預售資金后，可憑房屋驗證碼在政府認定的信息平臺查詢交存信息。實行人、房、資金的精細化管理，有效提高了預售資金的交存入賬。
（五）增加資金使用節(jié)點
監(jiān)管資金由監(jiān)管機構進行監(jiān)管使用。增加額度內資金和裝修資金使用節(jié)點，監(jiān)管額度內資金使用節(jié)點由原來的四個節(jié)點增加到七個節(jié)點，新增了主體結構建成二分之一、完成建筑外立面裝修、完成建設工程五方驗收三個節(jié)點；全裝修商品房項目的全裝修監(jiān)管資金使用分為完成項目工程主體結構封頂和全裝修商品房交付兩個節(jié)點。監(jiān)管賬戶內的預售資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產開發(fā)企業(yè)通過監(jiān)管平臺提取使用。
（六）新增紓困條款
監(jiān)管項目取得預售許可證1個月后，已銷售房屋網簽備案率未能達到40%的，開發(fā)企業(yè)在確保已售房屋留足對應使用節(jié)點監(jiān)管資金后，可將其余預售資金（不含裝修工程價款）用于本項目的工程建設。
（七）新增重點監(jiān)管項目的資金管理
《細則》規(guī)定了重點監(jiān)管項目的認定、監(jiān)管主體及資金使用原則。重點監(jiān)管項目實施預售資金全額監(jiān)管，資金使用經城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）審核同意。
（八）補充相關法律責任
《細則》根據(jù)上位法及住建部相關文件補充了相關法律責任，包括對房地產開發(fā)企業(yè)及勘察、設計、施工、監(jiān)理等有關單位的法律責任進行了補充，有效防范違法違規(guī)行為的發(fā)生，更好地促進房地產市場健康有序發(fā)展
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