當前，“以房養(yǎng)老”成了不少人養(yǎng)老的保障方式，老年人將名下房產轉讓給子女或親屬，通過房產置換贍養(yǎng)。但是，如果子女獲贈房產后不履行贍養(yǎng)義務，或者事先約定了“居住權”，但子女卻要將房子賣掉，老年人的權益又該如何保障呢？首先我們來看下面一則案例。
案例：張某訴秦某撤銷房屋贈與案
家住北京市房山區(qū)的張某（化名）已年近七旬，家中有女兒且只有一套100平方米左右的房屋。2021年2月，她與女兒秦某（化名）簽訂了一份《承諾書》，寫明：母親張某自愿將自己名下的案涉房屋，以無償贈與的方式贈送給女兒秦某，但保留自己有生之年在此贈與住房內永久性居住的權利。女兒秦某也鄭重進行了承諾，表示在接受贈與后，保證對母親盡生養(yǎng)死葬、贍養(yǎng)和善待義務，并且保證母親在案涉房屋內永久居住的權利。在《承諾書》最后，母女兩人和見證人均簽名并按了手印。隨后，母親又與女兒簽訂了制式的《贈與合同》，并在不動產登記中心辦理了房產過戶手續(xù)，但未辦理居住權登記。
在簽訂《承諾書》及《贈與合同》后，母親和女兒因為家庭事務產生矛盾。房子過戶兩個月后，女兒秦某背著母親通過房產中介與買房人簽訂了房屋買賣合同。年近七旬的張某覺得，這套唯一的房子一旦被賣，自己的養(yǎng)老就徹底失去了保障，于是把女兒起訴到法院，要求撤銷房產贈與合同。
北京市第二中級人民法院法官肖大明表示，本案中，原告張某要求撤銷對案涉房屋的贈與，被告秦某返還原告房屋及配合辦理過戶手續(xù)。
原告的主要理由是，自己當初同意將房子贈與給女兒是附義務的贈與，女兒需履行贍養(yǎng)義務并保障自己在案涉房屋的永久居住權益，女兒未對自己履行贍養(yǎng)義務且過戶后很快將案涉房屋出售，違反了雙方的約定，其有權撤銷對房屋的贈與。
對此，被告秦某并不認可。秦某認為，贈與合同是雙方真實意思，房屋已經完成過戶登記，不得任意撤銷；且對父母的贍養(yǎng)義務是子女的法定義務，其若未贍養(yǎng)母親，母親可以要求其履行贍養(yǎng)義務，但無權撤銷房屋贈與。
案件審理中法院了解到，母女二人產生矛盾隔閡的起因在于，母親找了一個“后老伴”，女兒認為“后老伴”過度干預母親生活、左右母親意志。
法庭上，女兒秦某對于為何要將房屋賣掉做了解釋，也給母親寫了一份檢查。主要內容是：“這次賣房沒讓您高興全都是我的錯，我原本想的是您一天天變老了，孩子也越來越大了，咱們的房子也越來越不夠住了，周口店的別墅300萬一套，七八間房還有院子，這邊的房子能賣443萬，倒完房子后，房子多了孩子們大了，也能住得開，咱們一家人老少三代其樂融融住在一起多好呀?！?/p>
該起案件原被告雙方的爭議焦點是：張某主張撤銷房屋贈與是否具有事實和法律依據？
什么情況下老人能撤銷對子女的贈與，各地裁判標準不統(tǒng)一
近年來，“涉房屋轉讓托付養(yǎng)老類”案件不斷增多，父母保留房屋居住使用權的贈與合同即是其中典型。北京市房山區(qū)人民法院受理該案后發(fā)現(xiàn)，各地法院在處理類似案件時，對附義務贈與合同變更、撤銷的相關法律規(guī)定理解不一致，存在不同裁判標準。而隨著人口老齡化趨勢加大，養(yǎng)老糾紛逐步增多，統(tǒng)一此類案件裁判尺度有利于推動涉房屋轉讓托付養(yǎng)老類糾紛的有效解決。根據相關規(guī)定，北京市房山區(qū)人民法院向北京市第二中級人民法院報請?zhí)峒壒茌?。兩級法院都很重視，北京市房山區(qū)人民法院召開審委會迅速研究、及時辦理案件移轉手續(xù)，北京市第二中級人民法院第一時間受理案件、開庭審理。
北京市第二中級人民法院法官王磊介紹，老人撤銷對子女的贈與主要存在以下兩種情形：一種是本案所屬情形，即贈與人贈與受贈人財產的時候，在贈與合同中約定贈與人保留對房屋的居住權，該贈與在性質上應認定為附義務的贈與。受贈人沒有履行保留贈與人居住權的義務，贈與人有權撤銷贈與。法律依據為：我國民法典第六百六十一條規(guī)定：贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。民法典第六百六十三條規(guī)定：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務。贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。
另一種情形是父母將財產贈與子女時，雖未約定受贈人所附義務，但一旦財產贈與給子女后，子女不孝導致老人的養(yǎng)老出現(xiàn)問題，老人亦可主張撤銷贈與。這是因為子女對父母具有法定的贍養(yǎng)義務，根據我國老年人權益保障法的相關規(guī)定，這種義務主要包括經濟上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉三個方面。當子女不履行或者不適當履行上述義務的時候，贈與人可以依據民法典第六百六十三條第一款第二項的規(guī)定請求撤銷贈與。
該類案件中，法院應當考量哪些因素？如何判決？
本案中，母親張某對案涉房屋的贈與應系附義務的贈與，根據《承諾書》的約定，所附義務為女兒秦某對母親張某盡到贍養(yǎng)義務，并確保其對案涉房屋的居住權益。而女兒秦某在接受案涉房屋贈與及辦理過戶后不久，即與案外人簽訂房屋買賣合同，出售案涉房屋，構成對贈與合同所附義務的違反?；谝陨锨闆r，北京市第二中級人民法院最后判決：撤銷雙方就案涉房產簽訂的《贈與合同》，女兒秦某于判決生效十日內協(xié)助母親將案涉房屋變更登記至母親名下。判決后，雙方均服判息訴，目前該判決已生效。
北京市第二中級人民法院認為：該類案件應當首要考察的是贈與合同是否約定了相應義務。本案系保留房屋居住權益的贈與合同，不動產過戶后原物權人繼續(xù)使用不動產的約定并不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。贈與人將房屋所有權轉移至受贈人，贈與人通過設置居住權益條款，保留其在房屋內居住的權益，故而保留居住權益可以作為房屋贈與合同所附義務。
此外，民法典也規(guī)定了民事主體可以通過合同設立居住權，對于合同的類型未作限制。從體系解釋來看，此處的合同不僅包括通常意義上的民事合同，還包括涉及婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等身份關系的合同。居住權制度的產生基礎是對具有特定身份關系人的權益的保護，而婚姻家庭領域的法律關系應是居住權的典型適用情景，家庭成員之間可以通過簽訂贈與合同并進行居住權登記的方式設立居住權。
保護老年人居住權益是裁判首要價值取向
“涉房屋轉讓托付養(yǎng)老類”案件與家庭養(yǎng)老息息相關。民法典新增了居住權制度，明確可以以合同方式設立居住權，在“以房養(yǎng)老”作為重要養(yǎng)老方式的背景下，保障“老有所養(yǎng)”“住有所居”應是老年人權益保護的重要內容及該類案件司法指引的目標導向。
本案中，張某與秦某所簽贈與合同為附義務贈與，雙方明確約定“保留張某有生之年在案涉房屋永久性居住的權利”，秦某擅自出售房屋顯然違反了贈與合同約定的義務；根據《中華人民共和國老年人權益保障法》規(guī)定，贍養(yǎng)人應當妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人居住或者遷居條件低劣的房屋?？梢?，保障年邁父母“老有所居、老有所養(yǎng)”亦是成年子女應盡贍養(yǎng)義務的重要內容，秦某擅自出售房屋亦違反了對贈與人的法定贍養(yǎng)義務。
北京市第二中級人民法院副院長廖春迎表示，這個案件所形成的裁判尺度和裁判要旨，對于未來以房養(yǎng)老合同類案件的處理，具有一定指導意義。該案判決后，北京市高級人民法院將其納入北京法院系統(tǒng)參閱案例，并向轄區(qū)法院公布了上述裁判規(guī)則，統(tǒng)一了關于保留房屋居住權贈與合同案件的裁判尺度，對全市法院辦理類似案件形成了有效指導和重要參考，該案也被最高人民法院確定為提級管轄典型案例向全國推廣。
父母和子女對簿公堂畢竟傷害感情，要避免類似事件發(fā)生，法院建議：老人在把房產贈與給子女時，最好簽署一份書面的贈與協(xié)議，把對房屋的居住權、子女對自己的贍養(yǎng)義務等重要事項都寫入協(xié)議，并且到房屋管理部門對房屋的居住權進行登記，更好地保障自己“老有所居、老有所養(yǎng)”。
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